宋律师，杭州劳动合同纠纷律师,现执业于***律师事务所，法律功底扎实，执业经验丰富，秉承着“专心、专注、专业”的理念，承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高，获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念，全心全意为客户提供优质高效的法律服务。
采购合同又称购销合同、销售合同、在《合同法》上属买卖合同，企业在签订采购合同时应该注意什么事项在本文就采购合同签订前、签订中及签订后的合同履行、变更等环节介绍了防范合同风险的措施和途径，以帮助企业采购人员有效控制采购合同的法律风险。
一、采购合同签订之前的风险控制
主体资格审查
签订合同前，应对供货商的资格进行认真审查。供货商作为采购合同的一方当事人，对其资格进行审查是防范合同风险的第一道防线。要想保证交易安全，首先应当了解;交易对手;。通过主体资格审查，判断对方当事人是否具有订立合同的相应的民事权利能力和民事行为能力。
主体资格审查主要可分为自然人，法人两类。对自然人而言，要查验其身份证，确认其具有完全民事行为能力，否则该自然人不具有签约资格。一般而言，除非即时清洁的采购合同，不建议与自然人签订采购合同。
采购合同的供货方大部分是公司法人。审查公司法人的主体资格，一般查验对方的营业执照，特别专注其基本信息，如法人代表，地址，年检状况。营业执照不方便查验的，也可以到工商局查询其基本状况。在了解上述情况过程中如果发现异常，如未通过年检，采购方要适时调整合同条款或者不再与之签约。
履约能力调查
通过履约能力调查，查明对方当事人的经济实力、信用情况和不良行为记录，为避免合同风险提供有力保障。履约能力调查是通过公共信息、特别渠道信息和对方提供的情况进行综合分析判断。公共信息主要是通过网络收集对方的销售规模、市场声誉等相关信息。
特别渠道信息主要是业务人员通过自身资源了解对方的具体情况。对方提供的情况也是判断其履约能力的重要依据。例如，功过公共信息的掌握，可以判断对方提供的相关情况是否真实，从而判断其诚信程度。
二、采购合同签订过程中的风险控制
采购合同的签订过程实际是合同双方确定并填写合同条款的过程。
1、合同的主体
采购合同的主体指买受人和出卖人，亦称需方和供方或买方和卖方，是合同的当事人，是合同权利、义务的具体承担者。当事人的名称或姓名和住址—定要清楚。企业或单位应当使用全称，保证与营业执照上的名称—致，可以将营业执照作为合同附件。如果是自然人，姓名应当与其身份证上的姓名一致，同时写上身份证号码。
2、买卖的标的物
双方一定要明确约定买卖产品名称、品牌、规格、型号、等级，生产厂家，数量等详细内容，尽可能把产品的各项标示都作为标的内容写进合同。同时，要求供货方对产品的所有权及处分权作出保证或承诺，防止其产品上存在权利限制，如产品被出租、抵押、涉嫌侵犯他人的知识产权等影响到标的物的交付。
3、价款及支付方式
采购合同的主要义务是一方给物，一方给钱。因此，价款是采购合同的最为重要的内容之一。采购单一货物，价格固定，价款比较清楚，一般不会产生争议。如果采购多种货物或进行长时间的货物买卖，价款较为复杂，一旦约定不明，则极易产生争议。因此，合同中应明确产品单价、计量标准、数量、产品附件等，对于涉外合同，还应当明确货币种类及外汇结算标准，防止出现分歧。
另外，支付方式也应当约定明确，价款支付是现金支付，还是用支票支付；如果采用汇款，汇费由谁负担等细节应当明确。
如果抵押权人与抵押人之间就抵押事项产生了纠纷的，可以协商调解进行处理。如果协商调解不成的应当在诉讼时效之内选择有管辖权的法院进行诉讼，那么不动产抵押合同的管辖法院要怎么确定呢阅读完以下为您整理的内容，一定会对您有所帮助的。
1、凡是涉及不动产纠纷的案件，无论纠纷属于哪种性质，均应由不动产所在地法院管辖，这是传统意义上的不动产专属管辖，也是目前司法实践中多数法院的作法。其依据在于《民事诉讼法》在确立不动产专属管辖原则时，并不以案件纠纷专属于某一性质为前提，而且不动产纠纷一律由不动产所在地法院管辖有利于法院审查涉案不动产的状况，从而便于查明案情、对不动产采取保全等措施，也有利于案件审理完毕后的执行。
2、不动产物权之诉讼专属于不动产所在地人民法院管辖。其理由为因不动产而引发的债权诉讼并不直接以不动产上的物权为诉讼标的，其可能涉及诉讼标的为因合同产生的债权债务法律关系。很多时候不动产债权纠纷的不动产所在地与原、被告之住所地均不一致。为便于当事人在发生纠纷后能够就近、就地、及时向人民法院起诉以求得法律上的保护，和便于人民法院行使审判权，故不动产债权纠纷应遵循;两便原则;，采取任意管辖主义，适用一般地域管辖。
《民事诉讼法》第三十四条第二款第三项规定;遗产纠纷案件，由被继承人死亡时的住所地和主要财产所在地法院管辖;。如果认为《民事诉讼法》第三十四条第二款第一项的规定意味着所有涉及不动产纠纷案件均由不动产所在地法院管辖，则该条款规定本身自相矛盾；
最高人民法院《关于适用民事诉讼法若干问题的意见》对合同纠纷、侵权纠纷、婚姻家庭纠纷、继承纠纷等案件的管辖问题都做了相应的规定，这些纠纷可能涉及不动产，但法律却没有明文规定只能由不动产所在地法院管辖。因此涉及不动产但并不一定就是不动产纠纷，也可以是合同或者侵权等其他纠纷，不必然适用专属管辖。
最高人民法院在《关于适用担保法若干问题的解释》第一百二十九条中规定：;主合同和担保合同发生纠纷提起诉讼的，应当根据主合同确定案件管辖。;司法实务特别是对于银行贷款案件的审理均遵循这一规定，对于借款抵押担保合同，在管辖问题上遵循从主合同管辖地原则，即便单纯就抵押合同提起纠纷，也是由担保人所在地法院管辖而不是由抵押物所在地法院管辖，适用合同纠纷一般地域管辖的规定而非专属管辖规定。
法律对管辖的规定，出发点主要在于诉讼便利和司法效率，因此没有必要对我国《民事诉讼法》第34条规定的专属管辖做扩大解释，认为涉及不动产案件一律由不动产所在地法院专属管辖不符合法治效率原则，对当事人可能造成不便。对于不涉及不动产物权争议的纠纷，应尊重当事人意思自治，赋予当事人协议选择管辖权利，不宜扩大专属管辖的适用范围。比如租赁合同纠纷，双方当事人可能同在甲地，但租赁房产却在离甲地较远的乙地，如适用不动产专属管辖由乙地法院管辖对双方均不便，此时应尊重当事人选择被告住所地等管辖原则。
根据《物权法》第一百八十七条规定，不动产抵押，抵押权自办理抵押登记时设立。法律只规定了不动产抵押需办理抵押登记，但并未要求抵押权人或抵押人必须办理不动产他项权证。因此，在抵押合同不违反国家法律强制性规定、不存在无效情形且属于当事人真实意思表示的前提下，抵押权人在房屋管理部门办理了不动产抵押登记就应当被认定为不动产抵押权设立的依据。即使没有办理他项权证，也不影响不动产抵押登记的效力，不妨碍抵押权的设立。另外，不动产抵押登记既是对不动产所有权的限制，也是授予抵押权人优先受偿权的必要条件，抵押权人办理抵押登记之后，即使抵押人或第三人再次办理了他项权证，也不能通过他项权证主张享有优于抵押权人的不动产抵押优先权。
依据法律对抵押担保债权效力与物权效力相分离的规定及立法精神，抵押合同只要系当事人真实的意思表示、符合法律规定的形式并且不违反法律强制性规定，则合同有效。不动产抵押权的设立以抵押登记作为生效要件，因此在没有办理不动产抵押登记的情况下，抵押权不能设立，债权人亦不能就抵押的不动产主张优先权。债权人虽不能在没有办理抵押登记的情况下取得不动产的抵押权，但并不意味着抵押人就此免除了;担保;。如果未能办理不动产抵押登记系担保人的原因所致，担保人仍须向债权人承担违约，担保人应在其抵押物价值范围内对债务人不能清偿部分承担偿还。
根据法律及相关司法解释的规定，不动产抵押权顺位由办理抵押登记的时间确定，顺位在后的抵押权只能在顺位在先的抵押权完全实现之后就抵押物的剩余价值主张优先权，如果抵押物的价值在抵押期限内发生贬损，则就意味着顺位在后的抵押权人有可能不能在抵押范围内实现所有的抵押权。但是另一方面，抵押人将抵押物的剩余价值抵押给第三人并不会对顺位在先的抵押权人的权利实现造成不利影响，所以抵押物剩余价值抵押不需要经过顺位在先抵押权人的同意，法律也未规定对抵押物剩余价值的再次抵押需经第一抵押权人同意。
有明确权属证明的不动产即为法定的所有人的固定资产，财产所有人依法对不动产享有收益、处分的权利。其中，按份共有的不动产，不动产所有人只能在己方财产份额内处分不动产或者为其他债务人提供抵押担保，不动产所有人在己方财产份额内对不动产设立抵押不会对财产共有人产生不利影响，也不会剥夺财产共有人优先购买权，所以无须取得财产共有人同意。但应当明确的是，不动产所有人处分不动产不能损害财产共有人的权利。对于共同共有的不动产抵押，债权人应当在办理抵押前查明拟被抵押的不动产是否存在其他共同权利人。如被抵押的不动产系债务人与第三人共同共有，笔者建议在签订抵押合同时应当征询财产共有人的同意并要求其在抵押人处签字，以便取得不动产完整的抵押权。如果不能取得抵押财产共同共有人的书面同意，则应当要求抵押人另行补充提供抵押担保。
农民宅基地建设用房和农村集体经济组织统一建设开发的小产权房均不能在市场自由流通，此为我国法律的强制性规定。小产权房仅能在本集体经济组织内部转让流通，不能自由流通，不具有普通的价值属性，因此不能办理抵押登记，小产权房进行抵押的行为因违反法律强制性规定而无效，任何行政管理机关为个人办理宅基地或者农村建设用房的抵押登记均属违法并且无效。
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